“我們的目標就是做一隻奔向資產証券化的並購基金。”新派公寓創始人王戈宏告訴人民創投（ID：renminct）。 3月12日，中國建設銀行與國內長租公寓品牌新派公寓，共同發起成立了基於資產証券化的不動產並購基金，初期規模20億人民幣。
△ 新派公寓創始人王戈宏
不同於一般基金，這隻基金的成立是專門面向住房、租房的。基金的第一期，中國建設銀行和新派公寓將分別拿出十個億的資本，在全中國收購標的物業，將本來位置很好，本身卻被荒廢的資產買下來，運營管理，到最后實現資產証券化。對於王戈宏和新派公寓而言，這是向資產証券化目標邁進的一大步。
通過REITs打造資產管理閉環
“這種資產其實非常多，只是你沒有去發現它們。同時，你也沒有一個新的價值去賦予它們。比如長租公寓品牌，我們給這個存量增加新的價值，就得有價值的發現和管理，以及價值的退出通道。”王戈宏認為，REITs（房地產信托投資基金）在國內的發展給存量資產賦予一個新的價值，並提供了一條可行的推出通道。
“REITs是金融創新的一個重要標志，可以讓金融更好地服務於實體經濟，讓一個金融的產品和金融資本直接進入到不動產。” 王戈宏口中的REITs是房地產信托投資基金，是將地產物業等額拆分，賣給普通投資者，購買每份額可以享受相應的租金收益的分成，因為隱含了物業產權，所以投資者也可以博取地產長期收益，是介於股票和債券之間的一種資產。業內的一種並不完全准確但很形象的說法是：REITs相當於不動產的IPO。
目前，REITs在國內還處於起步階段，通過私募發行，被稱為“類REITs”。盡管2017年7月底，在住建部、証監會等九部委聯合印發的《証監會、住建部等九部委關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中，也強調了積極支持並推動發展房地產投資信托基金REITs。但是，距離在國內真正推出可以上市、可以公開競價交易的公募產品REITs還有很長一段路要走。
即便隻能在國內發行“類REITs”產品，對於新派公寓的意義就已經很重要了。“我們當年是自己發了一隻私募基金，通過私募基金把資產買下來，然后投資改造，做運營管理，很難。運營三、四年后，又做了REITs，這個全過程是一個資產管理的閉環。”現在，與中國建設銀行的合作，是在此前私募基金基礎上進行的擴充和放大。
銀行開始支持創新創業公司，在王戈宏看來有著重要的意義。長租公寓類的創業企業會涉及到買賣、持有、運營和退出四個階段，以往銀行隻會在退出階段對企業進行支持，現在銀行將支持前置到了第一個階段。“第一個階段融資是最艱難的，創新創業公司都是小公司，都沒有抵押品，銀行卻都需要安全投資，風險可控，我覺得這是一項突破。”
“我在美國是研究REITs的，對美國的模式很熟。12年回國后就立志做一個中國公寓的REITs，但是那時候沒有人信，第一聽不懂，第二別人不知道你能不能做成。”創業之初，王戈宏沒有選擇“二房東”的模式，而是自己買樓做公寓，並不被人理解。買樓做公寓的租售比很低，該怎麼做？這個問題一直困擾了王戈宏四年時間。
“沒法回答，而且我也不需要回答。我的目的不一樣，企業都需要掙錢，我的目的不是通過賣這棟房來掙錢。我是要做一個長租公寓的產品，要服務於周邊的白領，通過管理、坪效的增加，讓我的價值得到提升。”王戈宏堅持了四年，等到了國家政策開始支持持有資產、做租賃。他覺得這並不是自己的運氣好，而是自己早已准備好了迎接政策紅利。“Timing is everything（時機就是一切），一切都是按照最初的模式設計走下去的，我驚訝的是當時的想法居然這麼快就實現了。”
建立自己的品牌和態度很重要
在具體的資產標的選擇上，王戈宏表示新派公寓未來在單一項目上不會有特別大的資金限制，隻要項目是健康的，可以被改造成公寓，規模在5000到20000㎡之間，都有可能成為新派公寓的投資標的。這些項目的來源一方面是城市存量資產中的價值窪地，另一方面還會與開發商合作，對開發商持有的一些項目進行運營和管理。
“長租公寓這個領域很像酒店行業。所有的頂級酒店都是一個品牌管理的模式，它的房東都是中國的開發商，它不投任何錢，負責提供設計方案，對酒店進行管理，旱澇保收。”王戈宏認為，由於租房成本的上升，長租公寓行業“二房東”模式的紅利正在消失。而且，過去四年，新派公寓的擴張節奏雖然並不快，王戈宏卻嘗試了“二房東”模式、品牌輸出模式、基金模式、開發商定制模式，唯有“二房東”模式讓他感到很痛苦，不太願意嘗試。
王戈宏認為，未來長租公寓行業隻有兩種模式才有更大可能性，第一是輕資產的純品牌管理模式，第二是重資產的基金模式，收購、持有資產，然后通過REITs實現資產証券化的退出。他在嘗試中發現，新派公寓在未來一定會全部做輕，通過輸出品牌、輸出系統、輸出自己的專業能力來實現自身的價值。“‘二房東’模式其實也是通過不賺錢的模式去燒出品牌，但是這太困難了。”王戈宏說，“我們現在又開了四個城市，我希望在十個城市開十個基金模式的樣板店，開完之后就用品牌輸出模式來做。”
與其它創業公司一樣，任何一種模式的長租公寓創業公司能從競爭中脫穎而出，依靠的也是能夠讓自身養成什麼樣的基因。“未來對年輕人來說，居住將成為消費品。長租公寓的做法也應該像做消費品，不是做房地產，要深刻研究消費人群的需求。你做得再大，做了幾萬、幾十萬間，如果消費者把你拋棄了，也沒有可能跑出來。”王戈宏表示，長租公寓的裝修是最容易被復制的，在產品的研發中，新派公寓會更注重細節和用戶的體驗，為此，王戈宏為每個項目都定制了一本厚厚的“不舒服手冊”，讓來用戶來實名提意見。
四年前開始做長租公寓時，王戈宏做了14種戶型，最后發現，15㎡、25㎡、35㎡的戶型最好做，而且即便是15平米的戶型，也要做成一房一廳，要具備大床、大衣櫃、大鞋櫃，高品質的花洒、馬桶和抽油煙機。如果用戶願意每個月多付80元錢，床墊也可以換成新的。在入住之前，房間有窗帘等30%的風格可以供用戶自己定制。基於對年輕人習慣的研究，王戈宏還將客廳縮小成了一個有大書桌、屏幕、大的架子、躺椅等設施的個人超級空間，滿足他們在書桌附近建立自己的世界的需求。
新派公寓有創客公寓、白領公寓、精品公寓和家庭公寓四種產品，價位分別為2999元、4999元、6999元和8999元，在擴張過程中依據拿到的資產確定產品的類型。王戈宏表示，以后這四種產品可能會有不同的四個品牌，分別對應不同的消費人群和消費態度，“品牌代表了兩件事情，第一件是定價權﹔第二件是它代表著一種態度，說白了，就是你為什麼要買，后面隱藏著生活方式，人群固定了，態度自然就會體現出來。”
長租公寓發展尚存困境
華菁証券的報告稱，中國品牌長租公寓不到200萬間，佔整體租賃市場的比重約為2％，集中式公寓龍頭公司的平均管理規模在2萬－3萬間左右，分散式公寓龍頭公司管理規模在50萬間左右。美國目前Top50公寓管理機構市場佔有率為7.5％，日本為30％。對比之下，國內長租公寓的跑道寬且長。
“有三類人進入，証明這個行業會成為很重要的一個行業。一是像我們這樣的創業公司願意把它當成一個創新創業項目去做﹔二是有巨頭進入，開發商進入對長租公寓行業而言是一個極大的利好﹔第三是銀行願意用低成本的資金來支持這個行業。”在王戈宏的判斷中，長租公寓行業在中國很難出現一家獨大的情況，誰也沒有辦法壟斷所有資產。
同時，在整個行業的發展過程中，也存在著一些行業性的問題。“工商到目前為止，沒有公寓這個行業的條目，我想注冊新派公寓管理公司不能注冊。我們的注冊五花八門，也不利於管理。另外，我們這個行業至今沒有出台一個全國性的公寓消防法規，沒有辦法以公寓的名義辦理消防証，我們現在需要投入大量的錢來按照酒店的消防系統來做。再就是，租賃相關的法律配套沒跟上。”
王戈宏所推崇的REITs在媒體報道中也顯現出了一些困難之處。資產証券化手段能夠解決長租公寓投資大、回報周期長等難題，但是其項目審批同樣對物業資質審核的要求極高，不是所有企業都能夠以此來融資，監管審批對承諾性要求、對資金定期的審視也都很嚴格。而且，REITs在國內發展也面臨著重復征稅、銀行近期資金緊張、資金被挪作他用的風險。
正如王戈宏所說，創業是一條不歸路，創業者最重要的品質就是堅忍不拔，既要對自己的最終目標保持堅定，又要能夠不斷地靈活適應創業過程中出現的各種困境。“創業是一個小眾市場，不是什麼人都可以做的，你面對的東西是不可預知的，你所承擔的代價可能是毀滅性的。這個過程是由無數個不快樂加上很短暫的驚喜組成的，你要學會放棄和退讓，不是每件事都能做，也要承認自己的能力是有限的，有過不去的牆的時候，退一步，等牆自然倒下，再繞過去。”
