繪圖：張冠軍
大資本入局將導致租房市場租金水漲船高？近期，位於北京五環外的企業自持租賃房項目——萬科翡翠書院，推出90平方米精裝小三居和180平方米大四居，由於標出“10年180萬起”的昂貴一次性付清租金，引發市場高度關注。不過，記者了解到的最新消息是，萬科翡翠書院目前還只是處在市場測試階段，這實際是一個超高端的產品，對整個租房市場來說並無代表性。
有機構預測，到2025年，國內住房租金總量將有望超過3萬億元。面對巨大的市場蛋糕，近年全國百強房企中三成已在搶灘長租公寓業務。隨著供給的增加，一線城市的房租收入比有望拉低。
廣州一季度抽樣板塊每平方米月租均價50元
春季是租房市場的傳統旺季。58安居客房產研究院發布的《2018年一季度住房租賃市場報告》顯示，3月，北京、上海、廣州、深圳租房需求強勁，與春節前半個月相比分別增長了179%、188%、253%和283%。
廣州中原地產近期也抽查了天河、越秀、海珠、白雲、番禺五個核心區的租房交易數據，結果發現一季度這些地區抽樣板塊每平方米平均月租為50.33元，以90平方米計，10年租金不到54萬元。當然，在租金最貴的珠江新城板塊，這個數據可能是翻倍。實際上，在緊鄰珠江新城的天河員村板塊，工薪一族還是可以租到性價比相對較高的房子。根據中原地產提供的數據顯示，一季度，員村樓梯房一房和二房的平均租金分別為每平方米27.54元和27.55元。
“由於現在廣州城市軌道交通已經相當發達，在一個小時車程以內的地方，還是能夠找到性價比不錯的房子。”在珠江新城上班的工薪族小李對記者說，因為她是與室友在東圃合租，每月1000多元的房租還是壓力不大。對於廣州深圳這樣的全國人口流入最多的城市來說，目前的租金還可以接受。
資本搶灘推高價格？
根據有關機構調研，2017年中國住房租賃市場交易總量約1.2萬億元，租房人口1.94億人，佔全部人口的13.9%。預計到2025年，租金總量將有望超過3萬億元，租賃人口增至2.52億人。
正是瞄准這塊巨大的市場蛋糕，從3年前開始，以萬科、保利、龍湖和碧桂園等為代表的大型房企紛紛提前布局長租公寓市場。根據記者的不完全統計，截至目前，全國的百強房企當中，已經有超過30家在長租公寓領域有所動作。譬如，萬科自2014年起啟動長租公寓業務，截至2017年12月末，泊寓（青年公寓）業務累計獲取房間數超過10萬間。而另一家較早進入租房市場的龍湖集團2020年長租公寓可能超過20萬間。
但是，市場目前的利潤率並不高。就拿日前引起關注的萬科翡翠書院項目來說，盡管“10年180萬起”的叫價，在一般社會大眾看來已經非常昂貴，但是來自萬科方面的說法顯示，地價109億元，其它資金和建安成本50億元，這兩塊地目前的總成本已經高達160億元，這還沒有考慮到配套、長期經營成本以及維新成本等，即便是按現在的租金定價，項目NOI（淨營運收入）回報率不超過3%，相比其他項目可以說是不掙錢的。
記者私下從萬科、龍湖等企業的運營人士了解到，當前租房產品的平均淨利潤率也就是在3%—4%。一位大型房企的負責人告訴記者，至少目前，他們進入租房領域，並非抱著賺大錢的目的，但不賺大錢並不意味著企業可以虧本運營，尤其對上市房企來說，首要考慮的是項目的可持續運營。
至於資本大舉入局是否在事實上推高房租，上述負責人稱，這麼多資本和大品牌企業進入同一個市場，無疑會加劇市場的競爭。“隻聽說過競爭會平抑價格，哪有競爭拉高價格的說法。”
融資政策助力企業入市
有業內人士分析稱，相比於傳統住宅開發，長租公寓現金回流速度慢、利潤率較低，目前大部分收入主要依賴租金，所以長租公寓的房租往往會比周邊其他房源要高。
張先生近期在五羊新城一個泊寓項目租住了一套合租間，15平方米的面積月租2190元。同一時間，他還看過自如旗下的一些距離更遠的房源，面積大一些，價格在2000元左右。在他看來，相比周邊由中介提供的分散房源，大品牌長租公寓的確會貴一點，但也不會貴很多。一位泊寓的經理說：“實際上，為了給居住提供更舒適的環境，我們投入了較高的成本進行裝修設計，但是價格只是比市場平均價格多一點點。”公開數據顯示，長租公寓普遍開出的租金對比同地區的普通住宅高20%左右。
今年以來，隨著搶灘租房行業的資本越來越多，可以預見企業間的競爭也會日益激烈。
面對租房市場當前激烈競爭下的微利狀態，碧桂園集團有關負責人此前曾經表示，作為上市公司，在盡社會責任的同時，肯定會對股東負責，把盈利空間進一步擴大。
近日，國家關於推進住房租賃資產証券化的政策落地，則有望掀起一股企業發行長租公寓REITs的融資熱潮。記者了解到，從2017年開始，業內便出現了多項以長租公寓為標的的資產証券化產品，包括租金收益權ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產基金、信用貸等。而據不完全統計，目前，住房租賃專項REITs產品規模已達500億元。業內人士稱，融資政策也在助力企業入市。
