近年來，在房地產行業一系列調控政策持續作用下，房企陷入利潤率下滑、融資難度增大的困境。眾多房企開始思考轉型問題，謀求多元化業務發展獲利。其中，長租公寓市場成為房地產企業競相布局的重點。
東方証券研報曾指出，目前住房租賃市場規模達到1.3萬億，預計至2030年，整體市場規模將達4.2萬億。去年以來，國家層面一直構建租購並舉的住房體系，鼓勵發展租賃市場的政策陸續出台。今年4月，証監會、住建部聯合發布《關於推進住房租賃資產証券化相關工作的通知》，住房租賃資產証券化正式落地。
市場前景廣闊、政策力挺，越來越多的龍頭房企加入到租賃行列。據不完全統計，截至目前，全國前30強房企已有三成以上正加速布局長租公寓市場，包括萬科、碧桂園、保利、龍湖等。其中，碧桂園於2017年正式成立長租事業部，計劃2018年將規模拓展至2萬間﹔萬科長租公寓業務三年已開業3萬間，並提出未來三年打造30萬間以上長租公寓。恆大也於近期發布規模高達100億的住房租賃ABS產品，宣布進軍長租公寓領域。
在傳統地產商之外，長租公寓市場還存在大量專門從事租賃的新興企業，比如獨立創業的魔方公寓、YOU+等。與此同時，市場新興品牌也在不斷崛起，優客逸家、V領地、青客公寓等近期也相繼迎來新一輪融資。在政策、資本和消費升級等共同作用下，長租公寓市場已是一片紅火之勢。
不過，盡管前景廣闊，長租公寓市場仍面臨諸多痛點，行業內企業普遍存在投入大、周期長、盈利難等困境，資產價格高企導致租金回報率長期較低。克而瑞研究中心的數據顯示，目前長租公寓的行業平均利潤水平僅僅在2%-4%，現金流回正周期至少需6年以上。
風口之下，殘酷的洗牌也在同時進行。今年以來，包括好租好住、愛公寓、長沙優租客等長租公寓企業，都因資金鏈斷裂導致倒閉或危機。隨著入場者增多，市場競爭將愈加激烈。在資本退潮后，一些難盈利、不規范的中小品牌難以逃脫被洗牌的命運。
長租公寓屬於近幾年的新興行業，一直面臨著政策滯后導致的不確定性，沒有明確的行業歸屬，因而其經營的合法性和征稅依據無從確定，在一定程度上可能會遭遇局部的執法隨意性。盡管住房租賃已上升至國家層面，但目前中國租賃行業還沒有相對清晰完善的法律法規出台，政府監管、行業自律、業務標准等方面相對來說處於真空地帶。
此外，長租公寓回報周期較長，能搶佔制高點的基本上是有規模、有品牌的大型房企，不少企業的規模擴張基本靠融資，若運用加杠杆擴張模式，或面臨較大的金融風險。而且目前整個市場仍處於前期投入期，談盈利還為時尚早。
業內人士認為，長租公寓企業應當通過優質公寓運營服務來提升物業價值，使企業擺脫盈利困局，爭取租金收入覆蓋主要成本，降低規模擴張的負擔。同時，還要運用合理的金融工具實現資金回轉，盤活存量資產，使估值提升得以變現，逐步重構長租公寓的資金循環。
長租公寓行業是品牌加資本的行業，未來要拼的還是品牌與特色。對於房地產企業來說，多元化發展已成為一種趨勢，但前期仍面臨資金沉澱、回報周期長的考驗，難以短時間內實現盈利，這就需要更多耐心。而要想找到真正的藍海，還需在服務、品牌和特色方面下功夫。（作者為執惠文旅資深分析師）
