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中小房企扎堆赴港 融資需求突顯

劉天天

2018年09月25日08:43  來源:人民網-國際金融報

今年以來,已有8家房企先后在港遞交上市申請,其中大多是區域性房企且規模較小。業內分析指出,扎堆赴港上市的背后或突顯出中小房企的融資困境。

炎炎夏日已過,但港交所熱鬧依舊。

繼銀城國際在港遞交招股書后,內地房企德信中國也邁出了赴港上市的步伐。

據不完全統計,截至目前,今年以來,已有8家房企先后在港交所遞交上市申請,分別為弘陽地產、萬創國際、大發地產、美的置業、萬城控股、恆達集團、銀城國際和德信中國。此外,正榮地產和弘陽地產於今年成功登陸港交所。

值得注意的是,今年遞交IPO申請的大多是區域性房企且體量不大,與頭部房企相比,知名度也較低。

那麼,赴港上市背后是蟄伏后的“蓄勢待發”還是另有“隱情”?

中小房企的盛宴

許多人對於正榮地產於今年1月16日在香港上市並不驚奇,畢竟作為規模前30中為數不多還未上市的房企,正榮地產通過資本市場向其已實現千億規模的閩系“兄弟”看齊也無可厚非。

除了正榮地產的規模較為靠前,今年以來提交IPO申請的房企大多為中小房企,且與正榮地產相比差距較大。比如,截至2018年2月28日,大發地產僅擁有172萬平方米的土儲,且項目集中於長三角區域,並不分散,2017年營收也僅44.1億元。

事實上,萬創國際、萬城控股、銀城國際、恆達集團、德信中國這些全國知名度本不高的名字在其各自披露招股書后,突然如“雨后春筍”般進入人們的視線。

他們或是房地產江湖裡的“滄海遺珠”,隻不過,與在全國范圍內大舉擴張的頭部房企不同,這些房企往往還守著自己的“一畝三分地”,也未有足夠的能力去撬動房地產行業金字塔頂端格局的改變。

事實上,萬創國際在2015年12月才獲得房地產開發企業資質証書,2017年的營收不過6.3億元,業務主要聚焦安徽省。截至2018年3月31日,建筑面積土儲不足200萬平方米的萬城控股2017年的營收也僅為9.7億元,目前布局還局限於天津、惠州和河南駐馬店。恆達集團稱其為河南省許昌市最大的房地產開發企業,但其目前的業務除許昌這個大本營之外,僅涉足同處於河南省的鄭州市和信陽市,2017年公司的銷售收入為14.64億元。

或如弘陽地產董事長曾煥沙所言,這些區域性房企對於香港資本市場青睞有加是因為香港市場很開放。但在不少市場分析人士看來,謀求上市或是中小房企在面對頭部房企收割速度加快的競爭壓力時,期望通過上市來為自家城池爭取更多的機會。

生存需求

融創中國董事會主席孫宏斌曾說,如今的房地產市場是大公司的“鑽石時代”,“因為大公司在不斷地合並小公司的市場份額,小公司都沒了,這個時代就結束了”。

據克而瑞統計,截至2018年5月末,融創、保利、恆大、碧桂園、綠地、萬科六家房企的銷售總規模達到12359.5億元,和第二、三梯隊房企的業績總和相當。留給中小房企的或是“蝸居”般的生存空間。就算是2016年就已在百強房企中排名第23名的正榮地產,彼時其合約銷售也僅佔全國房地產市場的0.31%。

千億規模是目標,是房企在房地產江湖裡叱咤風雲的底氣,是免於被迫出局的“金鐘罩”。然而,千億規模意味著持續的投入和開發,這背后,需要的是源源不斷的資金。從招股書來看,從正榮地產到德信中國,都有不小的融資需求。

有的房企融資是為了還款,比如正榮地產就在其招股書中坦白,其上市募資資金除了用作現有物業項目開發,還將償還其背負的大部分現有計息銀行及其他借款。

“我們持續尋求融資機會以支持我們的業務”,正榮地產一語道明融資和業務發展之間的密切聯系。

對於中小房企而言,融資愈發困難是其不得不面對的現實。萬創國際在其招股書中這樣描述其貸款渠道的限制:“我們無法通過現有信貸融資,以低成本取得足夠的借款。”

許下“未來5年沖擊3000億元”銷售規模願景的大發地產,雖然業績在2017年實現跳躍式增長,但是,2017年1.5億元的利潤似乎並不足以匹配或支撐其快速擴張所需的周轉資金,對資金的渴求也在逐步顯現。招股書顯示,2017年,大發地產經營活動淨現金流從2016年的8.55億元驟減至-23.93億元,截至2018年2月28日,公司計息銀行及其他借款達11.5億元,是同期所持現金及現金等價物的兩倍。

2017年末,資產負債率達404.7%的恆達集團在其招股書中透露,預計在2018年、2019年分別借款約6.18億元、3.26億元,均超過公司2017年1.37億元的利潤規模。

在高速擴張規模的需求下,現金為王。

事實上,即便是頭頂何享健家族光環,布局已覆蓋11個省份,2017年合約銷售額已達507億元的美的置業也頗願通過債券、信托等方式增加融資規模,即便其或需支付更高的融資利息。僅2018年,美的置業就先后於3月7日和3月20日分別獲得發行本金總額為45億元和30億元公司債券的批准。

額度還未用完,但截至2018年3月31日,現金“銀票”僅余157億元的美的置業顯然已有“曲線補倉”的打算。據其披露的上市募資用途順序來看,收購土地或將是資金的第一大去處。值得注意的是,彼時,美的置業的流動負債總額達762.9億元,短期償債壓力不小。

低估值之苦

上市或能讓房企在短時間內不再“囊中羞澀”,但對於不少已在港股上市的內地房企來說,香港資本市場並不是一條“魚躍龍門”的捷徑,甚至,在企業估值問題上,讓企業管理層頗為“頭疼”。

以今年上市的正榮地產和弘陽地產為例,截至9月20日,弘陽地產報收2.75港元,上市2個多月以來,股價漲幅約為20%,總市值約為91.3億港元。規模較大的正榮地產的總市值相對較高,截至9月20日為185億港元。

事實上,截至9月20日,即便是位列內地房企第一梯隊的恆大,其市值也僅比港資房企新鴻基地產多了不到100億港元。不同的是,前者在2018年上半年獲得淨利潤已足抵后者2017/2018年整年溢利。與此同時,長實集團、恆基地產、太古地產、九龍倉置業等港資房企的市值均高於融創中國、龍湖集團、融信中國等一眾內地房企中的“尖子生”。

利潤增幅似乎並未對房企的估值有較大的提升作用,交易量不高,股價持續的“不溫不火”或是很多H股房企想要回A的原因。

據悉,富力地產、萬達商業、龍光地產等均向A股折返跑,隻不過回A之路漫漫。

9月17日,在回A路上走了14年的“老兵”首創置業公告稱,撤回A股發行申請。碧桂園也曾嘗試分拆物業板塊在A股上市,但在1年的等待后於2017年年底撤回了申請,並在2018年6月19日於香港上市。

“雖然也不排除在香港分拆上市,但由於在A股上市能獲得更高估值,對母公司而言,當然會首選A股”,對比碧桂園前首席財務官吳建斌此前的表態,碧桂園物業撤A赴港更像是與A股失之交臂后的“無奈之舉”。

“事實上,港股整體估值在全球就處於較低的水平,港股中內房股的估值也處於較低水平。”易居研究院研究員沈昕指出,“在當下調控政策趨嚴和融資渠道持續收窄的環境下,房企的業績增長也面臨較大的不確定性,一旦業績增長未達預期,板塊估值就會承壓”。

(責編:陳鍵、呂永奇)

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