中新經緯客戶端4月11日電 (趙競凡)保利地產昨夜發布公告稱，其全資子公司保利物業4月11日起終止在新三板挂牌。
鑒於新三板面向非上市公司提供股權交易服務，停止挂牌會否成為上市的伏筆？分析人士稱，可以理解成“為分拆上市做准備”。
物業板塊的“吸金”攻略
4月10日晚，保利發展控股集團股份有限公司(下稱保利地產)發布公告稱，其全資子公司保利物業發展股份有限公司(下稱保利物業)的股票自2019年4月11日起，將終止在全國中小企業股份轉讓系統挂牌。
據悉，保利物業1996年成立於廣州，承接的物業管理項目400余個，管理面積超過1億平方米，員工兩萬余人。自2017年8月29日登陸新三板(即全國中小企業股份轉讓系統)以來，保利物業已走過近兩年的歲月。
圖片來源：保利物業官微
不過新三板能給企業的資源與主板存在差距。對於保利物業終止在新三板挂牌的舉動，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端分析稱，“很顯然企業不希望在此類交易系統上市，可能是為后續分拆上市做准備”。
事實上，有分拆物業板塊上市計劃或付諸行動的房企並非少數。據中新經緯客戶端不完全統計，目前已有13家房企背景的物業公司完成上市，分離的母體企業既包括碧桂園、佳兆業、綠城中國、中海地產等大中房企，也包括奧園中國、濱江集團、花樣年、雅居樂等中小房企。
從以往情況來看，物業管理公司原本只是房產巨頭們的輔助業務。即便盈利情況好，也難以與動輒百億千億計的物業銷售相提並論。
然而，自從樓市調控引發銷售行情下行以來，各大房企紛紛看到自家物業板塊的“吸金”能力，相繼分拆物業管理公司上市，以充分發揮市值，甚至出現過物業管理公司市值高過房企母體市值的景象。
數據顯示，房企的動態市盈率大多在3-10倍左右，而分拆上市的物業公司多數為20倍左右。以碧桂園和碧桂園服務為例，若不分拆上市，則后者隻能作為前者的一部分，按前者的市盈率和市淨率來估值。分拆上市后，目前碧桂園的市盈率、市淨率為別7.2倍、2倍，碧桂園服務卻達到36倍、15倍。
在估值表現的鮮明對比下，一個問題難以忽視：拆分物業上市，究竟是點石成金的估值魔法，還是越吹越大的估值泡沫？
分拆上市，只是看起來很美？
各大房企在分拆物業板塊上市時，給出的理由大抵相似：能夠提升物業板塊競爭力，從而為業主提供更優服務。不過在嚴躍進看來，在房地產行業集中度不斷提升的背景下，分拆物業板塊上市，借助資本市場打開融資渠道，能夠幫助企業形成更好的融資條件。
嚴躍進稱，分拆上市往往包含兩層含義：一是通過分拆實現專業化運作，體現物業企業獨立運作的導向﹔二是通過上市，使物業板塊形成更好的融資態勢。
“在宏觀融資環境收緊、持續調控的大環境下，房地產市場發生了微妙的變化，逐漸從原來的增量市場向存量市場轉換，從住宅開發向運營業務過渡，房企需要換賽道競爭。” 嚴躍進說道。
資料圖 中新經緯高曉锳 攝
對於拆分上市對物業板塊估值起到的幫助，曾有市場人士分析稱，物業管理公司具有輕資產和逆周期的屬性且現金流不會因樓市調控而產生較大波動，因此可以支撐起更高估值。
然而事實的確如此嗎？從資本市場表現來看，物業股在2018上半年崛起，大有逆市暴漲之勢。然而僅僅到了下半年便“換了人間”，去年8月至年底，物業股平均下跌26%，部分個股跌幅甚至超過50%。
此外，物管公司往往對母公司有較大依賴。以碧桂園集團的物業板塊碧桂園服務為例，其最新財報顯示，截至2018年6月底，收入來源中來自碧桂園集團開發物業的比重為90.8%。除此之外，彩生活、綠城服務、中海物業的前述比重也多在70%以上。
曾有業內人士提出，物業行業規模擴張方面存在天花板，單純的規模競爭無法從根本上改變物業資源集中型的發展模式。綠城服務集團行政總裁吳志華就曾表示出，5億平方米規模就已經做到物業管理的極限。
未來物業管理的天花板在哪裡、規模體量又將如何？
中國指數研究院數據顯示，預計到2020年，全國物業管理面積達到296億平方米，全國物業管理市場規模約為1.5萬億元。國海証券研報稱，預計到2030年行業潛在市場規模超過1.3萬億元，相比當前行業規模存在2倍以上成長空間。
