部分租客房東矛盾激化 資金池監管最為關鍵
樂伽已破產 “長租”路不平
多次交涉無果后，28歲的IT工程師黃先生還是被房東趕走了。而在這之前，他早已給“二房東”樂伽公寓提前繳納了一年的房租和一個月的押金。
有著類似經歷的，還有跟黃先生同處一個小區的40多戶租客，以及散布於成都、南京、合肥、西安、杭州等地的大量租客。他們都被最近“爆雷”的樂伽公寓“坑慘了”。
8月7日晚間，在中國青年報·中國青年網揭露其“高收低租”模式存在經營風險、建立“資金池”存在現金流問題之后，樂伽公寓南京總部發出公告，確認公司已停止經營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款。隨后，南京市房產局、公安局等監管部門宣布將嚴查“高收低出”、挪用租金等行為，並審計調查樂伽公寓的賬目。
樂伽公寓已破產，與之相伴的是許多租客與房東之間的糾紛，以及是否有合適解決方案的疑惑。據不完全統計，從2018年1月至今，已有近20家長租公寓的資金鏈出現斷裂。據知情人士透露，還有一家位於上海的品牌公寓也處在爆倉邊緣。一系列負面事件進一步加深了外界對長租公寓這項新業態的爭議和討伐。
換鎖、停水、停電……部分租客遭遇“逐客令”
“再次誠懇請求房東不要採取過激手段驅趕房客。”樂伽公寓在宣布破產的公告中最后提及的這句話，讓黃先生覺得既諷刺又無力。自從樂伽公寓出事以來，他總是找不到樂伽公寓在成都的業務人員，而與房東的溝通也以失敗告終。
7月底，房東找上門來要求黃先生在8月3日之前搬走。同一個小區的其他40多戶租客也有著相似的遭遇。黃先生等租客認為，自己也是樂伽公寓“爆雷”事件的受害者，並提出雙方各自承擔一半損失的解決辦法。他們的理由是，樂伽公寓與房東之間是受委托出租房屋的關系，根據《合同法》及司法解釋的規定，受托人在委托范圍內從事活動的后果由委托人承擔，因此自己作為承租人的權利應當得到保障。
但房東對這個解決方案“完全不同意，不願意承擔一點損失”。在接下來的一周，有些房東強行換鎖、停水、停電，甚至把租客的個人物品扔到樓道裡。有些租客剛剛大學畢業參加工作，承受不了這樣的壓力報了警，但警察到來以后提出的“一人承擔一半損失”的方案再次被房東否決。
后來，黃先生通過同小區的其他房東和租客才得知，這位強行要求自己搬走的房東其實也是個“二房東”，以私人身份承包了七八十套房子，其中有不少都委托給了樂伽公寓出租。而樂伽公寓出事前，成都的業務人員已把租客們繳納的押金如數給了這位“二房東”。
“再也不相信任何中介機構了，被坑怕了。”8月初，黃先生被迫搬了出來，找到了一個新的房子住下，這回是直接找的房東。
“房東和租客都是受害者，沒什麼可爭的，更沒有必要斗氣。大家要把焦點落到樂伽身上！”房東東公寓學院創始人全靂一直在跟蹤樂伽公寓事件的進展，看到房東強迫租客趕緊退租的情況，他感到痛心。租房領域多年的工作經驗告訴他，這種情況下最好的解決辦法是房東和租客各自退讓，一起承擔損失，共度難關，但不與樂伽公寓解除委托和租賃關系，不能讓樂伽置身事外。
糾紛如何解決？資金池監管亟需跟上
和近兩年其他“爆雷”的公寓企業一樣，樂伽公寓出事后並沒有完善的糾紛解決機制，而是由地方政府主管部門出面收拾殘局。
處於風暴中心中的樂伽公寓正在接受南京市監管部門的審計調查。8月12日，南京市住房保障和房產局宣布，南京市房產局、公安局、市場監管局、地方金融監管局等部門將用2個月時間嚴查“高收低租”、挪用租金等行為。
而在樂伽公寓有業務涉及的其他城市，相關解決辦法也相繼出台。合肥市住房租賃協會已聯合該市泊寓公寓管理有限公司、紅璞公寓管理有限公司等14家房屋租賃企業聯合聲明，凡自願遷入聲明企業所屬公寓的租客，或能得到每月170元的租金補貼。
而在杭州，樂伽公寓在宣布破產前已為杭州分公司找到了三個承接的資本方，分別為窩趣公寓、喔客公寓及趣居公寓。不過，有接盤方的工作人員表示，他們隻承接房源，不參與處理租客、房東與樂伽公寓之間的債務問題。與新的接盤方簽訂新合同，依舊無法解決糾紛。
根據業內人士的統計，自2018年以來，共有23家長租公寓品牌停止經營，而其中有不少都出現租金貸、挪用租金、“高收低租”等資金池問題。
中國青年報·中國青年網此前的報道已指出，樂伽公寓按年向租客收租、按季向房東還租，通過時間差形成了頗為龐大而隱秘的資金池。從公司經營來說，這些資金是應付賬款，但樂伽公寓將部分資金用於進一步收儲房源，還有一部分資金則可能被非法侵佔。樂伽公寓今年3月也曾發出公告，承認其合肥分公司存在部門員工侵佔公司資金的事實。
全靂認為，樂伽公寓事件的解決方案中，對資金的監管和追查是重點。他建議地方政府和公安機關查封樂伽公寓的銀行賬戶和資產，公示資金和資產情況，限制法人和實際控制人行動，要求其在規定時間內到公安機關報到。租客和房東群體則可以選派代表，參與樂伽公寓的破產審計和債務清償方案﹔並且徹底查處樂伽公寓到底是經營不善還是商業欺詐，並由政府牽頭的律師，或者維權小組推薦的律師發起集體訴訟。
景暉智庫首席經濟學家胡景暉曾多次提醒，要警惕長租公寓運營中的資金池風險。最近他也公開表示，建議公安部門介入公司財務和經營調查，盡可能追回資金用於損失賠償﹔樂伽落地城市和其他長租公寓較發達的城市，住建、工商、銀監、公安執法等部門徹底排查經營情況，及時遏制爆倉的苗頭。
要治標更要治本，但長租公寓不應被污名化
從去年相繼出事的杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恆業，到今年的南京樂伽公寓，一系列“爆雷”、倒閉、破產事件引起了外界對長租公寓的爭議。甚至有租客和房東談長租公寓而色變，不同意將房源繼續交給長租公寓租賃。
與此同時，租賃市場的需求仍然十分龐大，畢業季的房租還出現漲價趨勢。國家統計局發布的居民消費價格數據顯示，7月份租賃房房租同比上漲2%。
與租賃相關的政策也一直在加碼。住建部於7月中旬公布了2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單。試點3年期間，北京、上海、南京、武漢等16個入圍城市每年可獲得中央財政給予的獎補資金6億~10億元。
中國建筑裝飾協會住宅租賃產業分會秘書長楊春雨在接受中國青年報·中國青年網記者採訪時表示，在住房租賃這個民生行業，社會化運營的方向是正確的，不能因為幾個企業出問題就否定整個方向，進而污名化長租公寓這項新業態。
“治標的辦法很多，但是治本才是最重要的。”楊春雨認為，長租公寓行業下一步最大的問題是，如何讓過度使用金融杠杆的高風險企業退出。他建議盡快設置長租公寓的准入制度，以住建部門為核心，多部門聯動：住建部門依規發放資質，工商部門監管實繳注冊資金，稅務部門定期審計企業經營，財政部門按規給優質補貼，銀監部門實時監控資金和租金貸。
楊春雨提出，不能每次出現“爆雷”問題都由社會承擔成本、收拾殘局，“還是要用制度去約束”。他建議，可以給住房租賃企業設置金融杠杆限制標准，對住房租賃企業採用“租金貸”比例進行限制，監管資金流向，要求專款專用﹔嚴控住房租賃企業利用租金貸設立“資金池”﹔政府可委托第三方審計機構，定期對住房租賃經營企業進行財務審計。
“這是一個民生行業，不是資本的賽場。”在租賃行業工作多年，楊春雨一直相信最簡單的道理：隻有住房租賃運營企業自己真金白銀投錢了，才會避免一些動機不純的投機者利用金融杠杠套現跑路。
加快住房租賃行業立法與政策落地已經迫在眉睫。最近發布的《北京住房和城鄉建設發展白皮書(2019)》針對住房租賃市場提出，將繼續推動《北京市住房租賃條例》立法工作，完善住房租賃監管和服務平台，推動建立住房租賃公益律師隊伍，完善多渠道租賃糾紛調處機制。
看到多家長租公寓陷入資金鏈危機，全靂也為從業者捏把汗。他期待著監管政策的落地，也看到許多長租公寓運營者的管理能力急需提升：“一個傳統的現金流業務，連基本的財務知識都沒有，更別談運營和風控了。”
