繼青客公寓后，又一家長租公寓服務商踏上了赴美上市之旅。
近日，蛋殼公寓正式向美國証券交易委員會(SEC)遞交上市招股書，擬申請在紐交所上市，代碼“DNK”，花旗集團、瑞士瑞信銀行和摩根大通為其聯合保薦機構。
招股書顯示，蛋殼公寓計劃以發行ADS的方式上市，暫未披露融資金額。此前，有消息傳言，其募資金額預計為6億-7億美元。
前有青客，后跟蛋殼，長租式公寓為何開始熱衷於上市?
獲資本青睞
值得一提的是，此次上市並不是蛋殼公寓首次尋求引入外部資本。
成立於2015年，蛋殼公寓發展勢頭迅猛。天眼查信息顯示，成立短短四年內，蛋殼公寓已經至少進行了7輪融資，顯然一直是資本方的“寵兒”。
就在本次提交招股書前，公司剛完成了D輪融資，投資方系CMC資本、春華資本，融資總額為1.9億美元。上述投資方同樣也參與了蛋殼公寓今年年初的C輪融資，其他戰略投資者還包括Tiger Global Management、螞蟻金服、高榕資本、愉悅資本。
據悉，蛋殼公寓的運營主體為紫梧桐(北京)資產管理有限公司，注冊資本為1000萬元，法定代表人系高靖。
根據招股書，公司聯合創始人高靖和崔岩分別持股14.2%、2%，公司董事長沈博陽持股比例為6.3%。而從機構投資來看，Tiger Global Management系公司最大的機構持股方，通過旗下平台間接持股比例為20%，CMC資本持股9.4%，螞蟻金服持股7.8%。
此次若成功上市，蛋殼公寓或將再吸收新鮮血液。招股書顯示，公司擬將募集資金用來擴大公司業務規模，包括尋找更多的房源、提高公司的技術支持能力、日常公司的運營(如市場推廣和宣傳)，以及未來不排除開展並購和投資活動。
快速擴張背后
公開數據顯示，2015年底，蛋殼公寓運營著兩千多套公寓，且均位於北京。而到了今年9月底，這個數字猛增至40.7萬，短短三年多，規模擴張了167.11倍，地區也由以北京為大本營開拓至深圳、上海、天津、成都、廣州等13個城市。
根據公司介紹，蛋殼公寓集中從業主手中獲得房源，然后把公寓進行統一的設計、翻新並添置家具，最后再租給租客，並提供包括自營保潔、維修、Wi-Fi以及7*24小時等一站式服務。公司所有的業務都是在線上完成，且沒有線下的實體店面。
其中，整體房源入住率為87%，租客續簽率為51%。在簽約方面，蛋殼公寓通常與業主簽訂4-6年的合約，與租客一般是一年一簽。數據顯示，2019年9月底，公司平均月租金為2155元。
面對眾多長租公寓品牌的競爭，蛋殼公寓是如何吸引租客的?
記者發現，進入蛋殼公寓APP界面，“快速找房”一欄羅列出了不同地區和價位的房源，租客可以根據自身需求來選擇。此外，蛋殼公寓還會推出各種折扣活動，來吸引租客。
隨后，記者以租房為由撥打了界面上的咨詢電話，公司業務人員馬上分配了管家來對接。
關於支付方式，管家介紹，租客可選擇月付、季付、半年付和年付方式，其中月付則是以貸款支付的方式進行。
當問及何為貸款支付，管家對記者說道，“我們(公司)跟微眾銀行有合作，到時候(簽訂合同后)會進行認証，隻要(租客)征信良好，都是沒有問題的，到時每月直接把錢交付給微眾銀行。租房一般是押一付三，所以月付的話租客壓力小點，80%左右的租客都選擇月付的方式。”
但記者在新浪黑貓投訴平台了解到，有租客投訴，在蛋殼公寓租房選擇了押一付一的支付方式，但當時客服沒有明確表示是網貸的形式，之后申請退房卻頻頻被拖延。還有消費者指出，當初選擇“畢業生月付0押金”這一優惠時並未被告知是貸款的形式，結果都是稀裡糊涂地“被貸了款”。
那麼，如果租客在簽約時間內退房，是否還需要繼續還款?
記者多次詢問管家，但其並未正面回答問題，僅僅表示，“每個月(微眾銀行)會自動扣付，不會對個人有什麼影響，只是走一個形式。”
(租客對蛋殼公寓發起的投訴圖片來源：新浪黑貓投訴網站)
此外，根據天眼查信息，蛋殼公寓曾涉及25起法律訴訟，且大都系房屋租賃合同糾紛。
對於上述現象，艾媒咨詢CEO張毅對IPO日報表示，長租公寓本身沒有問題，但長租公寓的服務商在日常服務方面仍存在著不足，諸如此前的衛生條件差、甲醛超標、不信守承諾等問題，因此在快速擴張的同時，如何去提升服務質量以及進行高標准的管理也是整個行業需要去重視的地方。
虧損加劇
從業務構成來看，蛋殼公寓的收入來源較為清晰和簡單，包括房租和服務費。IPO日報翻閱數據發現，隨著公司管理的房源增多，收入隨之也快速增長。
根據披露數據，蛋殼公寓總收入由2017年的6.57億元飛速上漲至2019年前9個月的50億元。但收入增加同時，公司虧損的“窟窿”也越來越大。2017年-2018年，公司淨利潤分別為-2.72億元、-13.7億元，2019年前9個月就虧損了25.16億元，報告期內累計虧損達41.6億元。
公司表示，虧損原因系收入上升帶動了各項成本的上升，主要包括租房成本、折舊攤銷費用等。
公開信息顯示，截至2019年9月底，公司共有員工5205人。其中，銷售和市場部有3272人，佔總數的62.9%。
近年來，長租公寓服務商如雨后春筍般出現，頭部企業諸如自如、鏈家、蛋殼公寓等，同時還存在貝殼找房、安居客等大量的租房服務商。這些平台強勢膨脹的背后，折射了國內租房市場急劇擴大的現狀。
根據公開數據，2018年，中國租房市場總規模為1.8萬億元，並有望在2023年達到3萬億元。其中，一二線城市的消費群體龐大。2018年一二線城市租房市場規模為1.2萬億元，2023年或增長至2萬億元。
近日，青客公寓遞交了更新后的招股書，申請在納斯達克上市，蛋殼公寓則緊跟其后，同樣赴美上市。在張毅看來，蛋殼公寓等長租公寓紛紛上市系對於資金的需求。“未來長租公寓還將處於快速發展期，那麼這種長租公寓服務商的快速發展便需要大量的資金，實現上市是謀求資金的一個手段。”
此外，資本方的助推也是主要原因之一。“每家服務商背后都經過了好幾輪的融資，對於前期尤其是A、B輪投資方來說，經過3-5年的投資后的迫切需求就是尋求退出。所以從資本的角度來看，上市也是資本退出的一個過程。”張毅補充道。
而對於未來長租公寓服務商如何突出差異化的競爭優勢，張毅認為，第一要有憂患意識，其次需要提升服務質量和管理能力，最后需要有足夠的彈藥(資金)，這也是必不可少的。
