黨的十九大報告明確指出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，並明確了加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。隨后，有關住房租賃的鼓勵政策頻出，中國住宅租賃行業超速增長。但住房租賃貸款前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期長也一直是住房租賃市場發展的主要障礙。對於住房租賃市場，商業銀行一方面要積極響應政府的號召，支持住房租賃業務持續、有效地健康發展﹔另一方面要直面近期住房租賃市場出現的問題,給銀行資產業務帶來的風險。如何做好客戶選擇、加強客戶風險特征的研究，做好風險控制措施的安排，使得銀行信貸資金有效、安全地分配至住房租賃市場中，是亟需解決的問題。
“商業銀行在開展住房租賃業務時，要積極響應號召，加快推進住房租賃業務發展，但不應忽視過程中不斷出現的風險點。應正面積極面對，不能隻看風險，因噎廢食，也不能無視風險。”
上海市房屋租賃市場政策利好頻出
上海“十三五”計劃提出，培育發展住房租賃市場，大幅增加租賃住房供應，促進購租並舉住房體系建設。“十三五”時期提出了“新增租賃住房4250萬平方米、約70萬套”的發展目標。隨后，2017年7月，上海在全國率先推出純租賃住房用地。數據顯示，從2017年7月至2018年底成交的57塊租賃住房用地，至少提供了51679套新建租賃房源。
上海土地資源緊缺，嚴重制約租賃住房建設。建設用地按正常的供應渠道難以解決，必須拓寬思路。根據《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（國土資發【2017】100號）的規定，上海決定在集體建設用地上建設租賃住房。2018年10月22日，經鬆江區人民政府批准，華潤置地控股有限公司全資子公司以起始價12503萬元競得鬆江區泗涇鎮集體土地試點地塊。這是上海市首次通過土地市場推出集體土地入市建設租賃住房項目。
鑒於上述利好政策，各大實力健將搶灘上海住房租賃市場。
根據貝殼研究院發布的《2018年中國住房租賃白皮書》，2018年是我國租賃行業超速增長的一年，一線城市新開公寓門店數量同比增速高達35%。
上海住房租賃市場中，有傳統的開發商，主要以龍湖、萬科、綠地等大型房企集團出資成立的、專業從事住房租賃的子公司為主，並已在市場初步創出品牌，如冠寓、銘寓、泊寓等。同時，也有上海張江集團、陸家嘴集團、浦東開發集團、莘庄工業區經濟技術發展有限公司、嘉定新城發展有限公司等一些國有企業，他們成為重要主體積極參與引導租賃市場發展。如上海地產集團作為上海租賃住房市場的主力軍，提出在未來五年在17塊地、2萬套房的基礎上，做到5萬-8萬套租賃住房。
與此同時各家商業銀行也積極響應號召，加快推進住房租賃業務發展。
在融資模式上，商業銀行主要通過設立住房租賃支持貸款、住房租賃購買貸款、購房租賃經營貸款、購房租賃抵押貸款以及住房租賃質押貸款，滿足了住房租賃企業在房源建設、購買、運營管理、盤活資產等環節的資金需求。
另外，長租公寓具有“租金收入穩定、運營模式清晰”的特點，符合資產証券化對基礎資產現金流的相關要求。因此，商業銀行在租金或租金收益權ABS/ABN、REITS等業務模式上展開探索，實現了與住房租賃市場和客戶需求的有效對接。建設銀行還專門成立了上海建信住房服務有限責任公司子公司，與上海市分行業務緊密結合，在住房租賃業務方面建立客戶聯動營銷、房源聯動推廣、“C to C”聯動等模式，全方位展開住房租賃支持業務。
住房租賃市場面臨新挑戰
在經歷了跑馬圈地的幾年規模擴張后，住房租賃市場呈現出了一個風險與收益並存的兩難境地。
2018年，上海寓見、杭州鼎家等多個長租公寓品牌爆雷。2019年，朗詩、遠洋等房企剝離了長租公寓業務，萬科、碧桂園、世聯行等也已暫緩旗下長租公寓的擴張。
由此可見，住房租賃市場面臨著許多問題：一是，住房租賃的經營模式自身存在收房成本高、租金回報周期長、缺乏造血方式、同質化競爭嚴重等問題，經營風險相對較高。為了擴大市場佔有率，住房租賃企業一方面高價收房，一方面要保持高出租率，這讓部分長租公寓長期處於薄利甚至虧損的狀態。資產收益低，回報周期長，而融資成本高，這在很大程度上限制了企業快速做大的可能性，激烈的競爭必然會導致部分企業出局。
二是，在市場發展初期，參與主體為搶佔份額，快速壯大規模，非理性擴張、違規經營的問題較為突出。在擴張房源的過程中，就不可避免的會出現空置率過高、經營虧損，以及資金鏈緊張等問題。前期投入資金較大，實現盈利至少需要5年以上，運營商如不能妥善安排，度過前期運營的困難期，也將造成其資金鏈斷裂。
住房租賃市場五大融資風險點
面對近期出現住房租賃頻發的市場風險，商業銀行參與住房租賃市場也面臨了一定的經營風險。如何做好客戶選擇，加強客戶風險特征的研究，做好風險控制措施的安排，使得銀行信貸資金有效、安全地分配至住房租賃市場中，是亟需解決的問題。在推進住房租賃業務的同時，商業銀行針對目前住房租賃市場遇見的新挑戰，亟需關注如下風險點：
一、“偏高”風險
綜合考察市場上正在建設中的重資產租賃住房項目，以及基本成型的輕資產長租公寓項目，基本上都存在成本偏高的現象。其中，重資產項目成本偏高主要體現在房屋成本，也就是租賃住房在初始購買或建造時的購置成本或實際投資總成本。當前過高的地價和房價也大大提高了建造或購買租賃住房的成本。輕資產項目成本偏高主要在於裝修成本和管理成本。
此外，應審慎關注短期內為擴大市場規模快速擴張而進行高杠杆融資的客戶。在房租上漲預期之下，巨額的信貸、信托、海外資金紛紛涌入租賃市場，甚至一些險資、理財資金也違規“借道”，以各種名目進入住房租賃市場，最終個人也不惜加杠杆、偽造收入甚至借信用貸殺入住房租賃。
二、“偏低”風險
第一太平戴維斯華北地區研究部負責人指出，長租業務融資利率基本在5%以上，而長租公寓的回報率僅為1%-3%，一線城市普遍低於2%。根據統計數據，以我國租賃住房市場較為活躍的一線城市為例，上海的租售比為1.9%。過低的租售比一方面體現在房價超過合理水平，另一方面體現在租金低於合理水平。
另外，按照《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》，上海常住人口到2035年將控制在2500多萬人左右。也就是說，按照上海市2018年末常住人口2415.27萬人計算，人口年均增長0.18%。而全市房地產的供應一直在不斷增長。2018年，上海市房地產開發投資4033.92億元，同比增長4.6%。而目前市場上在對住房租賃還款現金流測算假設房租將持續上漲的可行性值得商榷。
三、“名不正、言不順”風險
對於在原工業、倉儲、商辦等非住宅用地上新建租賃住房時要關注用地性質或用途是否轉變，是否按照當地管理政策履行相應程序，需要補簽用於住房租賃用途的土地出讓合同並補繳土地出讓金等費用。
此外，如借款人為非項目公司，既有日常經營，又有其他建設項目，涉及資金往來眾多，要採取一定的措施確保住房租賃項目建設期資金不被挪用。
四、“重復”風險
要避免不同產品的疊加形成重復融資：客戶在存量項目貸款時包含部分裝修費用的，在項目運營期的經營周轉融資需求測算時，應扣除前期已投入的裝修改建貸款。
對租賃住房所有權人已申請住房租賃抵押貸，租賃住房經營權人不得同時以同一項目申請住房租賃質押貸，避免不同借款人利用同一項目重復融資。
部分集體用地存在無權屬証明、無租賃住宅認定証明等，項目本身隱藏著一定的合規風險隱患。如某住房租賃經營貸款業務，由於可租賃房產在對外租賃前已全部抵押給他行進行融資，租賃關系無法對抗已登記的抵押權，存在較大權屬瑕疵。
五、“不確定因素”風險
首先，集體建設用地租賃房建設融資的風險主要來自於實現抵押權時，強制拍賣尚需補交土地出讓金才能成交，而補交的數額為不確定因素，無法按照目前的價值來估算。為抵押價值的判斷帶來一定的不確定性。
其次，由於項目歷時期限久，建設標准及裝修標准未來進一步提高、項目建設期延長、設計方案變動、人工和材料費用上漲等情況的發生，可能存在項目超投資風險。
商業銀行在開展住房租賃業務時，要積極響應號召，加快推進住房租賃業務發展，但不應忽視過程中不斷出現的風險點。應正面積極面對，不能隻看風險，因噎廢食，也不能無視風險。
在實際工作中，要充分認識加快推進住房租賃業務發展的必要性﹔對項目要有清醒的判斷能力，堅持實質性獨立風險判斷，有的放矢，擇優支持﹔提升專業化研究，拓展風險辨識能力﹔堅持及時跟進最新住房租賃政策及業務動態，以發展的眼光看問題。
