“股市大漲，樓市應該也會漲，上一輪牛市就是如此。”有北京二手房業主對中國証券報記者說。記者近日實地調研發現，北京二手房市場成交量出現回暖跡象，且成交價出現不同程度的抬升，多數業主降價意願較小。而在此前，受疫情影響北京二手房成交下滑明顯。機構數據顯示，7月上旬北京二手房實際成交4000套，6月上旬成交6000套，5月上旬成交8000套。
帶看量上來了
“最近幾天看房的人明顯多了起來。片區所在街道降為低風險區，看房的人馬上行動起來了。”不少中介銷售人員對中國証券報記者說。
“近期新挂牌了很多房源，各個片區房源充足，因此帶看量也上來了。”位於西城區某片區的銷售人員對中國証券報記者表示。
“從目前情況看，剛需仍是成交主力，近期成交的基本上都是剛需客戶。疫情穩定后，很多剛需客戶來看房。不過，學區房成交量明顯下降，很多學區房銷售人員開始轉戰別墅、疊拼等高端新房項目。”多位地產觀察人士對中國証券報記者指出。
“近期成交的學區房，多數客戶並不指望在7月底之前完成在西城區落戶，心態比較平穩，對能否及時落戶上學這件事的態度比較理性。根據目前的流程，從簽約到拿到房本落戶，最短需要一個半月。學區房新政推動的成交小高峰已經過去。”
中原地產首席分析師張大偉指出，疫情波動波及北京二手房市場，5月樓市出現小陽春，6月中旬開始市場再次萎縮。盡管7月上旬隻有4000套，但從目前的趨勢看，預計中旬能到5000-6000套，整個7月可能在1.5萬套左右，相比6月止跌企穩。市場波動客觀上為購房者提供了一次抄底機會。
業主降價意願小
“目前不少業主報價仍低於5、6月份，面談不會有大的改變。中介人員每天做的事情就是給業主打電話，希望業主降低報價，吸引更多看房客戶。帶看量上來了，成交可能性加大。”多位中介人員對中國証券報記者說。
某頭部中介機構銷售人員介紹，根據公司的規定，成交價如果低於報價超過3%，門店及經紀人會被扣除很大一部分業績。因此，成交前中介人員會極力要求業主降價。到了購房者看房和面談環節，業主降價意願就很小了。很多房源的報價基本上就是近期的成交價。
除了上述因素，中國証券報記者了解到，業主降價意願較小也與業主的預期有關。“股市大漲，樓市應該也會漲，上一輪牛市就是如此。2015年股市經歷牛市后，緊接著樓市開始上漲，2016年北京房價出現普漲行情。近期股市開始走牛，而北京的房價多年沒有上漲。因此，即便高價賣不掉，也不會低價出手。”有售樓業主對中國証券報記者說。
易居研究院指出，按照以往規律，2020年三季度50城房價仍將穩步上漲。由於2019年三季度基數較高，按照目前房價的緩慢上漲幅度，預計2020年三季度綜合收益率或略有下降。
新房庫存高位
中原地產首席分析師張大偉認為，受疫情等因素影響，2020年以來北京樓市成交不活躍，雖然5月有所增加，但6月市場再次陷入調整。截至7月13日，今年以來北京地區新建住宅成交19271套，相比2019年同期下降明顯。庫存達到8.59萬套的高位，增長明顯。
新房庫存量增長的同時，今年以來北京持續出讓大額地塊。7月14日，北京三宗地塊集中出讓。其中，通州區永順鎮地塊起拍價格為11.31億元，門頭溝區龍泉鎮地塊起拍價格為11.65億元，房山區長陽鎮地塊起拍價格為28.30億元。三宗地合計挂牌價格51.26億元，均為不限價宗地，總成交價約為65億元。
北京市通州區永順鎮運通人和良園二期項目地塊由石榴+通投聯合體以12.4億元總價成交，溢價率為10%，商品住宅樓面價為16818元/平方米。北京市門頭溝區新城地塊由佳兆業以12.6億元總價成交，溢價率為8%，可售商品住宅綜合樓面價為31439元/平方米。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，通州地塊屬於相對純粹的住宅用地，但需配建5萬平方米的安置房。同時，純商品住宅體量較小，且安置房體量大、建設成本較高，整體利潤空間不大。因此，競拍並不激烈，中海和石榴+通投競爭不足十輪即成交，整體溢價率在10%以內。本地塊為今年以來通州區成交的第三宗地塊，樓面價最低，僅為16818元/平方米。門頭溝地塊體量小，整體一般，僅中海和佳兆業兩家企業參與競價，最終佳兆業以8%的溢價率成交。這是佳兆業首次在北京取得商品住宅用地。今年以來，房企對北京市場的關注度有所提高。
張大偉表示，3宗地塊成交的溢價率均不高。房山地塊溢價率較高，主要因為起價低，銷售預期價格在5萬元/平方米左右。該地塊實際成交樓面價格僅為3.54萬元/平方米，按照正常的建安成本計算，銷售單價5萬元/平方米以上可以盈利。整體看，北京土地市場並未出現高溫的情況，相比大部分城市而言市場平穩，供應較為充足。
