8月3日，北京公開出讓兩宗地塊，總成交額達148.93億元。北京市公共資源交易服務平台數據顯示，截至當日，北京今年已完成24宗土地使用權交易，交易額達718.27億元。上海土地市場網站數據也顯示，截至7月底，上海拍出住宅地塊多於往年。
從全國范圍來看，不止一線城市土地市場熱鬧。根據易居房地產研究院近日發布的《2020年上半年中國百城居住用地報告》，今年上半年，全國100個城市居住用地成交面積和土地出讓金均超過去年同期。在各地宏觀經濟承壓狀態下，此類地市交易有效地促進了地方財政的穩定，防范了各地固定資產投資失速的風險。但同時，地方財政如何平衡土地依賴，也是揮之不去的老問題。
“倒U形”
根據易居房地產研究院近日發布的《2020年上半年中國百城居住用地報告》（以下簡稱“報告”），2020年上半年，全國100個城市居住用地成交面積為29217萬平方米，超過去年同期規模，同比增長2.6%。在土地出讓金方面，統計數據顯示，今年上半年全國百城居住用地土地出讓金收入為18045億元，同比增長13.1%。
“受疫情影響，一季度土地交易行情非常弱，這和土地交易工作停滯或暫緩等有關。到了二季度土地交易市場放開，房企為加快完成年度土地儲備工作，積極拿地，帶動了土地交易市場的活躍。上半年地市交易規模超過去年同期，說明地市在企穩，成為房地產市場率先復蘇的指標。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。
從城市來看，報告顯示，北上廣深4個一線城市居住用地價格為16671元/平方米，同比上漲10.1%。今年上半年的地價走勢呈現“倒U形”走勢。
以北京為例，貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴北京商報記者，北京本輪地價上漲主要是成交結構因素影響，一方面不限價商品房地塊數量佔比較大，另一方面多宗優質地塊陸續成交。
同策研究院研究總監宋紅衛也告訴北京商報記者：“今年出現了很多優質地塊，吸引房企參與，這也是今年一些地塊成交價比較高的原因。而且去年下半年很多地塊都主要在城市外圍，所以很多房企拿地力度下降，這也意味著2020年是很多房企的補倉時間點。加之從傳統房企拿地節奏來看，上半年拿地的比例比較高。今年受疫情影響，企業融資也有所鬆動，部分城市在地塊限制上也有調整。這多方面的原因下，導致了今年上半年土地交易市場比較熱。”
土地財政
值得關注的是，根據報告，從全國百城居住用地出讓金收入排序看，今年上半年增速最快的 9 個城市均為三四線城市或地級市，分別為南通、韶關、張家口、東莞、丹東、煙台、淮南、承德和襄陽。此類城市上半年土地出讓金收入增速較快，均超過了100%的水平。
“出現此類情況並非偶然，其客觀反映了三四線城市的壓力。”嚴躍進表示，在疫情沖擊下，今年上半年各類三四線城市復工復產節奏相對慢，財政收入面臨一定壓力。加大土地推介、積極供應土地，有助於在活躍地市的同時，促進地方財政收入的穩健，有助於保增長。
基於上半年特殊的社會經濟背景，此類賣地動作並無不妥。但如何減少對土地交易的依賴，是下半年地方政府的重要課題。
“土地財政是不可持續的。” 宋紅衛直言，土地上漲導致整體商務成本上升，對於實體企業是有擠出效應的。在某一階段靠土地是可以理解的，但長期來看，還是要通過減負降稅、金融支持、提高營商環境等多方舉措支持實體企業，避免熱錢過多地進入房地產，這也需要一個過渡的環節。
許小樂也表示，今年以來，中央層面提出並多次強調“加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”，經濟增長將主要依賴內在需求增長，刺激消費需求，重塑國內產業鏈。在此背景下，數字經濟、智能制造、生命健康等戰略新興產業將迎來快速發展，地方政府宜抓住此窗口期，通過招商引資、內部培育等方式大力發展符合自身特點的新興產業，逐步實現就業、稅收等規模經濟效益。
同時，通過產業培育、居民消費等內在增長極增加財政收入。在確保不發生系統性風險的前提下，加快政府債券發行使用，盡早發揮債券資金使用效益。在財政資金利用上，要突出重點、提質增效，盤活存量資金、加強預算執行管理。
房住不炒
地價的升溫會否導致房價有所上漲？從穩定預期的角度看，各地后續還需要在穩地價等方面做更細的工作。
許小樂表示，從北京商品住宅成交量來看，截至7月，北京商品住宅成交量同比仍下降，成交價也未顯著上漲，可見土地市場熱度並未引起市場明顯波動，市場價格整體以穩為主。
今年也多次強調“房住不炒”。7月24日召開的房地產工作座談會重申，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。強調因城施策，全面落實城市政府主體責任，並實施好房地產金融審慎管理制度，防止資金違規流入房地產市場。
7月以來，深圳、杭州、寧波、東莞等城市也已收緊房地產調控，保障剛需群體，補漏洞抑制投資投機行為，促進市場回歸理性。
嚴躍進也表示，下半年房地產調控的基調是明確的，即要時刻繃緊房地產調控這根弦。“穩地價、穩房價、穩預期”的工作思路不變，客觀上要求后續調控工作常抓不懈。從土地市場的穩定發展角度看，地價上漲過快城市勢必需要積極管控，尤其是要嚴查違規資金進入購地市場。
北京商報記者 陶鳳 王晨婷
