今年年初，陈姐在深圳华强北紫荆城二楼租下了一间约10平方米的店铺，正式加入了华强北美妆大潮。
在行业内摸爬滚打十余年，陈姐的微信里已经积累了一拨客源。往往早上一睁眼，陈姐就开始在微信上接单，两部手机、四个微信账号轮流切换，来自全国各地的客户，随时可能向她发送订单需求。
而与陈姐的红火生意形成对比的，是在华强北打拼了近17年的江海。江海的档口出售的是电脑整机及相关配件，也是华强北的“传统产业”。4平方米不到的档口在2008年的租金是7000元/月，而如今，租金仅需3000元/月。
同样形成鲜明对比的是商场内的商铺和人流密度。第一财经记者走进赛格通信市场，虽然手机维修、高价回收旧手机、手机贴膜等招牌十分醒目，“过来看看”“我拿给你看看”的揽客声音也不断地从各档口传出，但空置档口不少，柜台或者柱子上张贴着数张招租广告。
而在撕去电子城标签的明通美妆城，商场A区已经没有空置的店铺，两米见宽的过道上挤满了行人。
电子与美妆可以说是华强北的“前浪”与“后浪”。当初谁也没想到，华强路这条普通厂区道路的一小段，会成为“中国电子第一街”，同样的，谁也没想“硬核”华强北如今成为了“美妆圣地”。
“前浪”能活下去就不错了
华强北坐落于深圳市福田区，其前身是以生产电子、通信、电器产品为主的工业区域，坐拥40多栋厂房。如今，华强北这条中轴主干道南北长900多米的街区，占据了深圳九成以上的电子数码产品交易份额，是亚洲规模最大的电子产品集散地。
2003年，江海从广东省茂名老家来到深圳华强北，在赛格电子城租下一个“一米柜台”，出售电脑整机及相关配件。
走进江海现在的这个商铺档口可以看到，4平方米不到的空间里满满当当地放置着各类电脑配件。江海称，这个档口还是他2008年租下的，一晃十多年了。而有意思的是，2008年这个档口的租金是7000元/月，而如今，租金仅需3000元/月。从档口的租金变化，也能窥得一丝电子行业的落败。
“我们这个传统行业挺难的，能活下去就不错了，都是做老客户的生意。”江海表示。
电子商城商铺租金下跌已是普遍情况，多位华强北商城的店主告诉第一财经记者，租金和十几年前对比下降了不少。同时，记者在华强北赛格电子市场和赛格通信市场发现，即便租金跌了，仍有不少档口空置，柜台或者柱子上张贴着数张招租广告。
华强北的发展，可说是深圳改革开放的一个缩影。
早在深圳经济特区筹备时期，电子业就被作为来料加工的主导产业。在深圳第一座高层建筑——电子大厦动工前的1979~1980年间，来自内地和香港的电子产业资源已经不断地向深南大道和华强北交会处聚集。电子大厦于1981年1月动工，1982年8月建成，后来建成的赛格大厦与其相邻。电子大厦是深圳的第一个地标，它的建成也使电子制造业随后成为当时深圳最大的产业。
1985年，当时的电子工业部决定在深圳成立办事处，整合分散的小电子企业。1986年，以广东省、深圳市和电子工业部所属的电子企业为基础，吸收其他部门所属的电子企业参加，组建深圳电子集团公司。
1988年，深圳电子集团更名为赛格电子集团，并在赛格工业大楼一楼设立了全国第一家专门销售国内外电子元器件的电子产品交易市场——赛格电子配套市场（赛格电子市场的前身），华强北电子市场就此诞生。这奠定了华强北中国电子交易第一市的江湖地位，也促使上步工业区由电子制造转型为中国最大的电子交易市场。
2007年，由华强北各大电子市场电子元器件、手机、数码、IT等56类产品组成的华强北“电子市场价格指数”正式发布，成为国家工信部的数据源之一；2008年，华强北被中国电子行业协会授予“中国电子第一街”，成为全国规模最大、科技含量最高、产品种类最齐全、年交易额最大的电子产品交易集散地，是国内电子行业的晴雨表和风向标。
转折发生在2013年，当年华强北开始了地铁建设和步行街升级改造，直到2017年才竣工。受主干道封闭施工的影响，再加上国内电子商务快速发展的冲击，华强北客流锐减。
这几年，同行转型或者离开华强北，对于江海来说已经不是什么新鲜话题。
对于电脑行业的现状，江海也有自己的见解。“智能手机和网络宽带的发展，让电脑不再成为普通家庭的必需品。从我的客户来看，更多的还是一些技术工作者，一般用于视频剪辑、海报制作、软件开发等。未来电脑也一定是往更加专业的方向发展。”
江海介绍，从华强北离开的同行，多数仍在从事着和电脑相关的行业，只是离开了华强北而已。同时，对他来说，华强北这个“一米柜台”的作用也在慢慢地弱化。从业多年累积的客户都是以线上交流为主，而新客户多数还是老客户介绍而来，员工工资和仓库租金成为主要成本。
“后浪”因疫情崛起
2017年8月，地处华强北商圈核心腹地的“华强北明通数码城”（下称“明通”）迈出了转型的第一步，撕去电子城的标签后，如今的明通已成为华强北最火爆的美妆城。
在明通A区，不少原先做手机配件的潮汕店主转型成为美妆店主，但在新冠肺炎疫情之前，商铺经营一直处于不温不火的状态。
“今年受疫情影响，中国香港和国外美妆货源被阻断，大家的视线才转移到华强北。”陈姐对第一财经记者表示，从2月3日开始，她每天一早就到华强北，打包到凌晨四五点才回家，忙碌的情况一直持续到4月底。
趁这把热度，明通B区在今年6月份也正式开业。虽然不及A区火爆，但因有着“明通”的招牌，很快被不同商家占领。
走进明通美妆城，嘈杂的说话声、胶带的撕扯声、支付宝和微信的提示声、键盘的敲击声……不绝于耳。两米见宽的过道上挤满了行人，或背着大包，或手拿着大黑塑料袋，或手里捏着一张写满采购物品的纸条，不断地在各个商铺间询价、采购。
美妆店店主张鸣6月从紫荆城搬来了明通，他感叹，明通的“资源”，紫荆城根本不能比。
张鸣在明通B区租了一间10平方米左右的店铺，月租2万元。他告诉第一财经记者，来明通之后，每天到店的人数明显增多，自己的微信不久就加满了。另外，明通有很多有实力的商家，货源很多。
张鸣介绍，实际上很多商铺的货源都是互通的。比如某个店主联系上一批货，但是自己没有足够的资金全部拿下，便会询问商城里其他有需要的店主，一起合资将这批货拿下。所以来到明通之后，张鸣的货源也丰富起来。
而目前仍在紫荆城的陈姐并不是没有想过进驻明通，但是高昂的租金和转让费让她望而却步。陈姐对第一财经记者表示，“如果哪天有‘大佬’合伙，我也会去明通发展。”
明通美妆城招商处的经理林先生告诉第一财经记者，现在明通A区已经没有空置的店铺，如果是合租或者转让的可能还有，需要去市场上咨询，但是转让费一般都要几十万。张鸣也向记者透露，6月初同行租了一间8平方米左右的店铺，月租1.5万元，而到了7月底，同样面积、位置还更靠后的店铺，月租已经要2.3万元了。
除了明通之外，第一财经记者发现，曼哈数码城、远望通信配件城等也正在转型改造美妆城的进程中。
“真假”美妆世界
华强北美妆产品的价格优势的确十分明显。据张鸣介绍，他店铺的迪奥润唇膏001号的批发价是105元、兰蔻400ml粉水的批发价是195元。记者查阅了迪奥和兰蔻天猫旗舰店的价格，这两款产品的价格分别是310元和420元，是批发价的两倍多。
由此，“无痕代发”也成为华强北美妆城的一大特色。不少全国各地的商家来到华强北，拿货之后一般会加上店家的微信，后续更多的订单则就从华强北直接发货给顾客，而发货地址可以写深圳任何一个地方。陈姐告诉记者，一般写福田口岸的居多，给顾客形成一种从海外直邮的错觉。
虽然价格有绝对的优势，但华强北以往“山寨机”的标签已深入人心。大批的美妆产品是如何“低价”进入华强北市场的，能否保证正品？是购买者最关心的问题。
张鸣透露，他们大多数货源是来自全球各个国家或地区的免税店。“免税店的价格一般是最低的。因此有专门‘刷货’的人守在泰国、韩国、缅甸、欧洲等全球各地的免税店，一旦有打折等活动，就想办法买下来，力图获得最低价。”
与此同时，张鸣坦言，也并不能保证每个店主对产品都很了解。一批货源到了，不熟悉的店主也存在分辨不清的情况。市场上的货源真真假假，“山寨”在所难免。但张鸣表示：“我相信每一个档口的老板，他肯定不是故意卖假货。现在是发展初期，能开起一个店铺至少是投入几十上百万，大家都想维护自己的名声。”
第一财经记者在明通看到，各个美妆店铺的墙壁上都贴有“假一罚十”的红色标签与《深圳市明通商业管理有限公司不经营无合法来源、假冒伪劣商品责任书》，责任书底部有深圳市明通商城管理有限公司市场部的盖章和承租商户的签名及手印。
转型是必然现象
事实上，在产业转型升级的背景下，华强北转型是必然的。
中国城市经济专家委员会副主任、中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，过去华强北电子产业之所以兴旺，是因为那个时代中国的知识产权保护意识还没有这么强烈，国内电子产品基本处于仿制阶段，华强北生产的含有假冒伪劣成分的电子产品仍有较大的市场空间。
“但经过这些年中国电子产业的发展，以及中国愈加注重知识产权的保护，以华为为代表的科技企业已经完全走出了拼凑阶段。而华强北原有的这种零散的、假冒伪劣的产业格局，在强大的电子产业升级过程中，就变成了一个很大的障碍和麻烦。”宋丁表示，再加上所有的电子产品零部件的组装、销售已经在全国泛化了，不一定要经过华强北，市场不可避免地收缩了，所以华强北转型是必然的。
这两年来，政府也不断出台扶持政策，助力华强北转型。
2017年，福田区政府印发了《华强北创新发展行动计划（2017-2019年）》，全面实施“1222”战略举措，三年内投入10亿元专项资金开展“十大工程”，打造20万平方米以上创新型产业空间，建设20个以上创客空间、孵化器、加速器，培育2000个以上创新创业团队，借以通过政府扶持推动，大力培育和集聚创新型企业，吸引来自全球孵化器和创客进驻，以创新发展引领华强北商圈转型升级，打造国际一流创新创业街区。
2018年，在对华强北现状进行了摸底调查及产业未来发展的预判后，福田区政府先后出台了《华强上步片区产业空间供给侧专项政策》《福田区支持专业服务业发展若干政策》《福田区支持时尚产业发展若干政策》《福田区支持新一代人工智能发展若干政策》《福田区支持供应链产业发展若干政策》《福田区支持企业债券“直通车”机制若干措施》等“1+5”的系列产业扶持政策，在区政府层面从企业资金、人才引进、空间支持等方面给予华强北片区产业转型发展的政策支持。
对于美妆城在这个时候兴起，宋丁认为，一个重要原因是国内经济由投资拉动向消费拉动转移，美妆更多的是一个消费的象征。
宋丁表示：“目前国外美妆产品在国内市场的情况，与上世纪80年代国外电子产品在国内市场的情况类似。国外美妆产品抢占了国内多数市场，占据了绝对优势。再加上现阶段国内外美妆产品仍存在巨大价差，对于商家而言，有价差就有利润。”
而对于美妆产业能否在华强北良好地发展下去，宋丁认为，美妆仍是替代性比较强的产业，能不能走到底，现在还不能下结论。一方面电子产业并没有完全退出；另一方面其他产业也跃跃欲试，都想在这里寻找自己的创业空间。如果说美妆产业能够在华强北稳扎稳打、不断扩大，也不排除将来就是“美妆一条街”的可能性。
同时，宋丁指出，想要在华强北站稳脚跟，一定要和现阶段城市发展的经济理念相吻合，除了注重知识产权的保护、禁止假冒伪劣等，更要注重供需市场的变动和消费的提升对产品和产业的各种要求，并且要能够合理利用网络平台。在新经济的背景下，如何寻找新产业的落地，怎么做到线上线下相结合，都是华强北应该思考的问题。
